Jeśli posiadasz nieruchomość lub myślisz o zakupie nieruchomości, lepiej zwróć uwagę, ponieważ może to być najważniejsza wiadomość, którą otrzymujesz w tym roku w odniesieniu do nieruchomości i twoich finansów przyszłość.
W ciągu ostatnich pięciu lat nastąpił gwałtowny wzrost na rynku nieruchomości, w wyniku czego wiele osób uważa, że nieruchomości są najbezpieczniejszą inwestycją, jaką możesz zrobić. To już nie jest prawda. Gwałtownie rosnące ceny nieruchomości sprawiły, że rynek nieruchomości znajdował się na poziomie cen nigdy wcześniej nie widzianym w historii po skorygowaniu o inflację! Rosnąca liczba osób zaniepokojonych bańką na rynku nieruchomości powoduje, że nabywcy nieruchomości są mniej dostępni. Mniej kupujących oznacza, że ceny spadają.
4 maja 2006 r. Gubernator Rady Rezerwy Federalnej Susan Blies oświadczyła, że „budownictwo mieszkaniowe naprawdę osiągnęło szczyt”. Wynika to z tego, że nowy prezes Fed, Ben Bernanke, powiedział, że obawia się, iż „złagodzenie” rynku nieruchomości zaszkodzi gospodarce. A były prezes Fed Alan Greenspan opisał wcześniej rynek nieruchomości jako pienisty. Wszyscy ci najlepsi eksperci finansowi zgadzają się, że na rynku istnieje już realne pogorszenie koniunktury, więc wyraźnie trzeba poznać przyczyny tej zmiany.
3 z 9 najważniejszych powodów pęknięcia bańki na rynku nieruchomości to:
1. Stopy procentowe rosną – wykluczenia wzrosły o 72%!
2. Kupujący po raz pierwszy są wyceniani z rynku – rynek nieruchomości jest piramidą, a baza się rozpada
3. Psychologia rynku zmieniła się, dlatego ludzie boją się pęknięcia bańki – mania na rynku nieruchomości się skończyła!
Pierwszym powodem pęknięcia bańki na rynku nieruchomości są rosnące stopy procentowe. Za Alana Greenspana stopy procentowe były na historycznie niskim poziomie od czerwca 2003 r. Do czerwca 2004 r. Te niskie stopy procentowe pozwoliły ludziom kupić domy droższe niż to, na co normalnie mogliby sobie pozwolić, ale przy tym samym miesięcznym koszcie, zasadniczo tworząc „darmowe pieniądze”. Jednak czas niskich stóp procentowych dobiegł końca, ponieważ stopy procentowe rosną i będą nadal rosły. Stopy procentowe muszą wzrosnąć, aby zwalczyć inflację, częściowo z powodu wysokich kosztów benzyny i żywności. Wyższe stopy procentowe powodują, że posiadanie domu jest droższe, co obniża istniejące wartości domu.
Wyższe stopy procentowe mają również wpływ na osoby, które kupiły regulowane kredyty hipoteczne (ARM). Hipoteki podlegające regulacji mają bardzo niskie stopy procentowe i niskie miesięczne raty przez pierwsze dwa do trzech lat, ale potem niska stopa procentowa znika, a miesięczna rata hipoteczna gwałtownie rośnie. W wyniku skorygowanych resetów oprocentowania kredytów hipotecznych, egzekucje z nieruchomości mieszkaniowych w I kwartale 2006 r. Wzrosły o 72% w porównaniu z I kwartałem 2005 r.
Sytuacja wykluczenia ulegnie pogorszeniu, ponieważ stopy procentowe będą nadal rosły, a bardziej dostosowane płatności hipoteczne będą dostosowywane do wyższej stopy procentowej i wyższych płatności hipotecznych. Moody’s oświadczył, że 25% wszystkich niespłaconych kredytów hipotecznych będzie podlegać korekcie stóp procentowych w latach 2006 i 2007. To 2 biliony dolarów amerykańskiego długu hipotecznego! Gdy płatności wzrosną, będzie to hit dla portfela. W badaniu przeprowadzonym przez jednego z największych ubezpieczycieli w kraju stwierdzono, że po upływie wstępnego okresu płatności 1,4 mln gospodarstw domowych doświadczy skoku płatności o 50% lub więcej.
Drugim powodem pękania bańki na rynku nieruchomości jest fakt, że nowi nabywcy domów nie są już w stanie kupować domów z powodu wysokich cen i wyższych stóp procentowych. Rynek nieruchomości jest w zasadzie piramidą i dopóki liczba kupujących rośnie, wszystko jest w porządku. Ponieważ domy kupowane są przez kupujących po raz pierwszy na dole piramidy, nowe pieniądze za ten dom o wartości 100 000,00 USD idą w górę piramidy sprzedającemu i nabywcy domu o wartości 1 000 000,00 USD, ponieważ ludzie sprzedają jeden dom i kupują droższy dom . Ten obosieczny miecz wysokich cen nieruchomości i wyższych stóp procentowych wycisnął wielu nowych nabywców z rynku, a teraz zaczynamy odczuwać wpływ na cały rynek nieruchomości. Sprzedaż spada, a zapasy domów dostępnych do sprzedaży szybko rosną.
Trzecim powodem pęknięcia bańki na rynku nieruchomości jest zmiana psychologii rynku nieruchomości. Przez ostatnie pięć lat rynek nieruchomości gwałtownie wzrósł, a jeśli kupiłeś nieruchomość, bardziej niż prawdopodobnie zarobiłeś pieniądze. Ten pozytywny zwrot dla tak wielu inwestorów napędzał rynek wyżej, ponieważ więcej ludzi to widziało i zdecydowało się zainwestować także w nieruchomości, zanim „przegapią”.
Psychologia każdego rynku baniek, niezależnie od tego, czy mówimy o giełdzie czy rynku nieruchomości, jest znana jako „mentalność stada”, w której wszyscy podążają za stadem. Ta mentalność stada leży u podstaw każdej bańki i zdarzała się wiele razy w przeszłości, w tym podczas bańki giełdowej w Stanach Zjednoczonych pod koniec lat 90., japońskiej bańki na rynku nieruchomości w latach 80., a nawet tak długo, jak bańki kolejowej w USA z lat 70. XIX wieku. Do niedawna mentalność stada całkowicie przejęła rynek nieruchomości.
Bańka rośnie, dopóki istnieje „większy głupiec”, który można kupić po wyższej cenie. Ponieważ coraz więcej „większych głupców” jest dostępnych lub chce kupić domy, mania znika. Kiedy histeria mija, nadmierne zapasy, które powstały w okresie boomu, powodują gwałtowny spadek cen. Dotyczy to wszystkich trzech historycznych baniek wymienionych powyżej i wielu innych przykładów historycznych. Należy również zauważyć, że kiedy wszystkie trzy historyczne bańki pękły, Stany Zjednoczone wpadły w recesję.
Wraz ze zmianą sposobu myślenia związaną z rynkiem nieruchomości inwestorzy i spekulanci boją się, że pozostaną w posiadaniu nieruchomości, które stracą pieniądze. W rezultacie nie tylko kupują mniej nieruchomości, ale jednocześnie sprzedają swoje nieruchomości inwestycyjne. To produkuje ogromną liczbę domów dostępnych do sprzedaży na rynku w tym samym czasie, gdy rekordowa budowa nowych domów zalewa rynek. Te dwie rosnące siły podaży, rosnąca podaż istniejących domów na sprzedaż w połączeniu z rosnącą podażą nowych domów na sprzedaż jeszcze bardziej zaostrzą problem i obniżą wszystkie wartości nieruchomości.
Niedawne badanie wykazało, że 7 na 10 osób uważa, że bańka na rynku pęknie przed kwietniem 2007 r. Ta zmiana w psychologii rynku z „musi posiadać nieruchomość za wszelką cenę” na zdrowy niepokój, że zawyżona cena nieruchomości powoduje koniec boomu na rynku nieruchomości.
Wstrząs po pęknięciu bańki będzie ogromny i będzie miał ogromny wpływ na światową gospodarkę. Inwestor miliarder George Soros powiedział, że w 2007 roku Stany Zjednoczone będą w recesji i zgadzam się z nim. Myślę, że będziemy w recesji, ponieważ gdy pęknie bańka na rynku nieruchomości, miejsca pracy zostaną utracone, Amerykanie nie będą już w stanie wypłacać pieniędzy ze swoich domów, a cała gospodarka gwałtownie zwolni, co doprowadzi do recesji.
Podsumowując, trzy powody pękania bańki na rynku nieruchomości to wyższe stopy procentowe; nabywcy po raz pierwszy wyceniani poza rynkiem; a psychologia na rynku nieruchomości się zmienia. Niedawno opublikowany eBook „Jak prosperować na zmieniającym się rynku nieruchomości. Chroń się teraz przed bańką!” omawia te elementy bardziej szczegółowo.